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취득세 (Property Transfer Tax) - 공정한 시장가치 (Fair Market Value)

최병하법률공증사 0 61
부동산과 관련된 세금은 최근 몇 년 동안 많은 변화를 겪어 왔으며 부동산 BC 주에서 가장 중요한 화제 중 하나인 관계로 계속 변화가 있을 것으로 보입니다. 실제 법의 변경 외에도 정부 기관의 실질적인 세금 시행 및 집행이 바뀌고 있는 것 같습니다.

이번 칼럼에서는 "공정한 시장 가치"(FMV) 에 대한 주제와 이 개념이 부동산 취득세 (Property Transfer Tax - PTT)에 얼마나 중요한지에 대하여 설명 하고자 합니다. FMV는 PTT에 대한 과세액을 결정하는 데 사용되는 것과 마찬가지로 중요한 사항입니다.

취득세 사무소 (Property Transfer Tax branch) 에서 FMV를 결정하는 데에는 세 가지 방법이 있습니다.

1. 공개 시장 에서의 진정한 구매 가격 기준

취득세 사무소에서는 부동산에 관심이 있는 어떤 사람이든 오퍼를 제의 할 수있는 경우, 그 해당 거래를 ‘공개 시장 거래’로 간주합니다. 즉, 판매자는 부동산 중개인에게 부동산을 listing 하거나 일반 대중이 볼 수있는 판매용으로 광고 해야합니다. 그러나 이 경우에도 취득세 사무소 에서는 다음 경우에 실제로 거래가 공정한 시장가치를 반영하고 있음을 확인하도록 요청할 수 있습니다.

- 부동산 가치에 큰 변화가 있었던 경우

- 부동산 상황이 변경된 경우

예를 들어, 분양 받는 부동산 같이 몇 개월 안에 완공되지 않는 경우, 3 년 전에 체결 된 계약으로 인해 부동산 가치가 크게 올랐다고 판단되는 경우, 취득세 사무소는 그 매입금이 현재의 공정한 시장가치임이 맞다는 확인을 요청할 수 있습니다. 따라서 부동산 양도 (Assignment) 로 새로운 부동산 (분양)을 구매하는 경우 처음 매입자(양도인)가 개발업자와의 계약서에 서명 한 원래 가격을 기준으로 하지 않고 귀하가 지불 한 총 구매 금액을 기준으로 부동산 취득세가 결정 될 수 있습니다. 

부동산 취득세 사무소는 일반적으로 새로운 개발로 인한 지연 문제에 대해서는 관대하지만 위에 설명같은 기준으로 취득세를 결정할 수 있는 권한이 있음을 참고하시면 됩니다.


2. 공시지가에 의해 결정된 평가 가격 기준

BC Assessment의 평가는 일반적으로 전년도 7 월 1 일 기준으로 귀하의 재산 가치를 반영하기 때문에, 이는 공정한 시장 가치가 아닐 수 있으며, 취득세 사무소는 이에 대한 검증을 요청할 수 있습니다. 그러나 취득세 사무소는 공개된 시장 (open market)에서 거래가 이루어지지 않았고 이것이 비공개 시장 거래를 위한 부동산의 가치를 결정하는 가장 일반적인 방법 인 관계로 BC assessment의 부동산 가치를 대부분 수용하는 것으로 보입니다.

그러나 BC Assessment에서 제공하는 부동산 가치 평가는 다음과 같은 특정 경우에는 사용할 수 없습니다.

    - 평가 이후 부동산에 변화가 있었던 경우 (예 : 구역 재조정 - rezoning)

    - 부동산 근처의 시장 상황이 평가 이후 변경 된 경우

    - 토지가 9등급 농경지로 분류된 경우

    - 신규 또는 추가 공사가 완료 된 경우



3.  최근 이루어진 독립적인 부동산 감정가 (appraisal value) 기준

세 번째 옵션은 감정 평가가 정부에서 시행 한 BC Assessment 보다 더 높은 평가를 산출하고 아무도 세금을 더 내고 싶어하지 않으므로 거의 사용되지 않습니다.

이것이 바로 부동산을 가족이나 친구에게 무료 또는 저렴한 가격으로 이전하는 경우에도 제 3 자에게 판매 하는 금액보다 많은 금액을 지불해야 할 수도 있는 이유입니다.

또한 저희는 분양 받은 부동산은 부동산 취득세 사무소에서 감사를 받는 고객의 수가 늘어나고 있는것을 경험하고 있습니다. 취득세 사무소의 주장은 귀하가 구매한 분양가가 등록 시점의 공정한 시장가치가 아닌 판매 시점의 공정한 시장가치이며 바로 이 가치를 기준으로 취득세가 지불되어야 한다는 것입니다.

이러한 이유 때문에 귀하께서 지불 한 취득세는 2 ~ 3 년 전에 분양계약서에 서명하고 공정한 시장가치를 등록 할 때의 시점과 본인의 이름으로 등기가 등록될때의 취득세와는 값이 다를 수 있으며, 부동산 취득세 사무소는 등록 시점의 공정한 시자가치에 대한 증거를 요구할 수 있습니다.

저희는 이전보다 점점 취득세 사무소에서 실시한 감사의 수가 증가한 것을 보면서 귀하께서 예상보다 더 많은 취득세를 지불해야 할 수도 있는 가능성이 있다고 말씀드릴 수 있습니다.

이밖에 다른 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 저희 사무실에 연락 주시기 바랍니다.

※이것은 일반적인 정보 목적만을 위한 것이며, 법적 또는 기타 전문적인 조언을 드리는 것이 아님을 알려드립니다.


Juris Notary
최병하 법률공증사무소
#315-9940 Lougheed Hwy
Burnaby, BC V3J 1N3
Tel: 604-416-0211
Email: info@jurisnotary.com
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