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제 87 회 모기지 신청 & 소득 증명

하다현 0 78
대출심사에서 가장 중요한 다섯가지 특징중에 (The Five Cs of Credit) 하나인 능력(capacity), 대출을 갚아나갈수 있는 능력을 가늠하기 위해 대출 기관은 소득 심사를 한다. 소득 심사는 적어도 두 세개의 증명 서류가 필요한데, 심사에 검증된 소득은 부채 상환 능력(capacity)을 증명한다. 소득 심사를 위한 가장 기본이 되는 세금보고 서류와 그 외의 서류들을 직업군에 따라 알아보자.

매해 연초가 되면 회계사를 통해서, 또는 개인이 국세청에 세금신고를 하기 위해  T1 General를 기록하게 되는데, T1 General 를 보고후 국세청의 검토가 끈난후 받게 되는 NOA (Notice of Assessment) 는 소득을 증명할수 있는 가장 기본 서류 이다. 즉, 모든 직업군의 소득을 증명할수 있는 가장 기본 서류지만, 그 볼륨과 검토양이 많아질수 있기 때문에, 직업군에 따라 서류 심사를 간단하게 할 수 있는 심사 서류로 대체할수 있다.

캐나다 통계청에 의하면 캐나다에서 일을 할수 있는 노동인구의 약 70 퍼센트가 샐러리 소득에 해당한다. 나머지 노동인구의 약 30 퍼센트가 자영업자, 커미션 소득, 임대소득, 이자 소득, 연금 소득 등으로, 국세청에 보고 하고 있다.  주요 소득 보고 카테고리에 따른 소득 심사 증명 서류들을 살펴보자.

T1 General에서의

1. Line 101 – 샐러리 소득에 해당한다. 풀타임과 파트타임의 경우, 한달에 한번, 이주에 한번씩 급여를 받게 된다. 임시 직원으로 시급을 받으며 일을 햇을 경우도 해당한다. 또, 이 소득은 연봉, 월급 또는 시급으로 고용 편지에 표기 될수 있다.

서류 증명으로는 현재 일하고 있음을 증명하는 급여 명세서(Pay stub/ Pay slip)이 가장 중요하다, 또한, 현재 일을 얼마나 오래 동안 해 왓는지를 증명 할수 있는 고용 계약서, 고용 편지 또는 지난해 세금 보고를 위해 발행된 T4 슬립이 보완 서류로 제출되야 한다.

2. Line 102 –커미션 소득에 해당한다. 커미션 소득을 받는 직업의 예로, 증권 중개인, 부동산 중개인, 보험 설계사, 모지기 브로커가 잇다.

서류 증명으로는 커미션 소득일 경우, 매 해마다 소득의 일관성을 보기위해, 대출 기관에서는 T1 General 과 NOA 를 꼭 요구하는데, 지난 한해가 아닌, 이년치를 요구해서, 소득이 증가 또는 감소 하고 잇는지, 또, 일관되고 있는지를 심사한다.

3. Line 104 – 해외소득, 샐러리외 그 외소득에 해당한다. 가장 흔한 예를 하나 들자면, 서비스 직업의 팁, 로얄티 등이 있는데,  T4를 발행받았지만,  T4에 명시되어있지 않은, 헤어드레서, 웨이터, 웨이트리스가 받은 팁을 이 카테고리에 보고할수 잇다.

팁을 인정받으려면, T1 General 과 NOA 두해의 서류제출로 이 소득을 인정 받을수 잇다.대출기관에서는 보고되지 않은 팁 소득은 전혀 인정하지 않는다.

4. Line 135 ~143 – 자영업자의 총 소득(Gross Income)에서 비용(Expense)을 제외한 순수익(Net Income)이 해당한다. 이 소득의 경우도 대부분의 대출 기관은 T1 General 과 NOA 두 해의 서류 제출을 요구하고, 이 소득 증명이 가장 보편적이다. 하지만, 대출 기관마다 자영업자 직업군을 이해하고 해석하는 방법이 달라 그 모기지의 규정이 조금씩 다르다. 여러 은행의 대출 전문가와 충분한 상담후 방향을 결정해야 된다.

대출 심사 기관이 소득 심사를 할때 그 소득의 변동성을 가장 중요하게 생각한다. 즉, 일정한 소득이 매월, 꾸준히 매해 발생했다면, 일정한 부채 상환(모기지 대출 상환금액)은, 그만큼 안정적이라고 판단한다. 반면에, 임시직이나, 자영업자의 경우, 부채 상환은 일정하지만, 수익의 변동성이 크다면, 그 부채 상환 능력이 제약을 받을 수 있다.

하다현 부장 
Royal Bank
Mortgage Specialist
604 505 7738
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